Esisopimus on sopimus siitä, että osapuolet tekevät myöhemmin varsinaisen sopimuksen, esimerkiksi kiinteistökaupan. Sen sitovuus yllättää usein: kyse ei ole pelkästä aikomuksesta, vaan esisopimus velvoittaa oikeudellisesti. Se ei kuitenkaan vielä siirrä omistusoikeutta. Tämä artikkeli kertoo myyjälle, ostajalle ja pienyrittäjälle, milloin esisopimusta tarvitaan, mitä sen rikkomisesta seuraa ja miten se eroaa lopullisesta kauppakirjasta.
Mikä esisopimus on ja milloin sitä käytetään
Esisopimuksella osapuolet sopivat jo nyt kaupan ehdoista, mutta itse kauppa tehdään myöhemmin. Tavallisesti syy on se, että jokin kaupan edellytyksistä puuttuu vielä. Määräalaa ei ole lohkottu, ostajan laina on kesken tai rakennuslupaa odotetaan.
Tyypillinen tilanne on tämä: Kangasalla myydään 2 000 neliön määräala isommasta tilasta. Lohkominen kestää Maanmittauslaitoksella 6–12 kuukautta. Myyjä ei halua pitää palstaa varattuna pelkän kädenpuristuksen varassa, eikä ostaja halua maksaa koko kauppahintaa ennen kuin rajat on merkitty maastoon. Esisopimus sitoo molemmat siihen asti.
Yrityskaupoissa ja vuokrasuhteissa käytetään samaa ajatusta, mutta vapaammin muodoin. Kiinteistökaupassa esisopimuksesta on säädetty tarkimmin, joten keskitymme siihen.
Esisopimuksen sitovuus kiinteistökaupassa
Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan kiinteistön kaupan esisopimus on tehtävä kirjallisesti, ja sekä myyjän että ostajan on allekirjoitettava se. Kaupanvahvistajaa ei tarvita. Tämä on keskeinen ero lopulliseen kauppakirjaan, joka on aina vahvistettava. Jos muotovaatimus jää täyttämättä, esisopimus on pätemätön, eikä sähköpostiviestien vaihto riitä.
Esisopimukseen kirjataan samat perustiedot kuin tulevaan kauppaan: osapuolet, kiinteistö tai määräala, kauppahinta ja sen maksutapa sekä aikaraja, johon mennessä lopullinen kauppa on tehtävä. Lisäksi sovitaan, mitä tapahtuu, jos kauppa ei toteudu. Valmis asiakirjapohja, kuten kiinteistön esisopimus, auttaa, ettei mikään näistä unohdu.
Rikkomisen seuraukset ratkaisevat, miten sitova esisopimus käytännössä on. Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan sopimuksen rikkonut osapuoli joutuu maksamaan sovitun sopimussakon tai korvaamaan toiselle aiheutuneen vahingon. Käytännössä riita koskee siis melkein aina rahaa, eikä sitä, siirtyykö kiinteistö.
Näin esisopimus eroaa lopullisesta kauppakirjasta
Lopullinen kauppakirja siirtää omistusoikeuden, ja sen perusteella haetaan lainhuutoa. Esisopimuksella ei saa lainhuutoa eikä voi kiinnittää kiinteistöä lainan vakuudeksi. Pankki ei hyväksy esisopimusta vakuudeksi, vaikka se olisi tehty huolellisesti.
Muoto: esisopimus on kirjallinen ja allekirjoitettu, kun taas kauppakirja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Kiinteistökaupan palvelussa. Kaupanvahvistus maksaa noin 120–140 €.
Varainsiirtovero: se maksetaan vasta lopullisesta kaupasta. Kiinteistökaupassa vero on 3 % kauppahinnasta, eikä esisopimus vielä synnytä veroa.
Riski: jos myyjä myy kiinteistön esisopimuksesta huolimatta jollekulle toiselle, esisopimuksen tehnyt ostaja ei yleensä saa kiinteistöä takaisin. Hän voi vaatia sopimussakkoa tai vahingonkorvausta myyjältä.
Myytti: ”Esisopimuksesta voi vetäytyä ilman seurauksia”
Moni pitää esisopimusta vain varauksena, jonka voi perua, jos tulee parempi tarjous. Se ei pidä paikkaansa. Jos esisopimuksessa on sovittu sopimussakosta, rikkoja maksaa sen, eikä toisen osapuolen tarvitse näyttää vahinkoaan toteen.
Sopimussakko on usein 4–10 % kauppahinnasta. Kun kauppahinta on 180 000 €, 5 %:n sopimussakko on 9 000 €. Jos sopimussakosta ei ole sovittu, vahingonkorvausta voi silti joutua maksamaan, esimerkiksi turhista lainanjärjestelykuluista, muuttokuluista tai hinnanerosta.
Esisopimusta sotketaan myös toiseen asiakirjaan. Asunto-osakkeen kaupassa ostotarjous toimii osin esisopimuksen tavoin, mutta osakkeet ovat irtainta omaisuutta, ja siksi säännöt ovat erilaiset. Tätä käsitellään tarkemmin artikkelissa asuntokaupan tarjousasiakirjan sitovuudesta.
Esisopimuksen laatiminen vaihe vaiheelta
Aloita kiinteistörekisteriotteesta ja rasitustodistuksesta. Tarkista, kuka on lainhuudon saanut omistaja ja onko kiinteistöllä kiinnityksiä. Jos esisopimuksen allekirjoittaja ei ole omistaja, esimerkiksi kun kuolinpesä on jakamatta, sopimus ei sido kaikkia osakkaita.
Kirjaa seuraavaksi kauppahinta, mahdollinen käsiraha ja se, miten käsiraha hyvitetään lopullisessa kaupassa. Määritä kaupan tekemiselle aikaraja, esimerkiksi ”viimeistään 30 päivää lohkomistoimituksen valmistumisesta, kuitenkin viimeistään 31.12.2027”. Pelkkä kuukausi ilman sidosta ehtoon aiheuttaa usein riitaa.
Sovi sitten ehdoista, joiden täyttymättä jääminen vapauttaa osapuolet ilman sanktiota. Tällainen ehto voi koskea esimerkiksi sitä, ettei pankki myönnä lainaa 60 päivän kuluessa. Päätä lopuksi sopimussakon määrä ja allekirjoita sopimus. Ota kopio molemmille osapuolille.
Yleisimmät virheet esisopimuksessa
Ensimmäinen virhe on liian epämääräinen kohde. ”Noin hehtaarin palsta rannasta” ei riitä, vaan sopimukseen tarvitaan kartta, joka liitetään sopimukseen ja allekirjoitetaan. Jos Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri ei pysty päättelemään rajoja asiakirjoista, riita on melkein varma.
Toinen virhe on kirjata käsiraha ilman, että sovitaan sen kohtalosta. Jos kauppa kaatuu ostajan rahoitukseen, kenelle 10 000 € jää? Ilman kirjausta asiasta kiistellään jälkikäteen, ja lopputulos voi olla yllätys kummallekin.
Kolmas virhe on unohtaa aviopuolison suostumus. Jos myytävä kiinteistö on puolisoiden yhteinen koti, puolison kirjallinen suostumus tarvitaan jo esisopimusvaiheessa. Muuten sopimus voidaan julistaa pätemättömäksi.
Milloin esisopimusta ei kannata tehdä
Jos kaikki kaupan edellytykset ovat jo olemassa, esisopimus on turha välivaihe. Silloin kannattaa tehdä suoraan lopullinen kauppa, jolloin omistusoikeus siirtyy ja lainhuutoa voi hakea heti.
Yrityskaupassa rajanveto on toinen. Aiesopimus on usein tarkoituksella sitomaton, ja siitä kerrotaan enemmän artikkelissa aiesopimuksen sitovuudesta yrityskaupassa. Jos asiakirjan otsikko on ”esisopimus” mutta sisältö on kuin aiesopimuksessa, tulkinta ratkaistaan sisällön perusteella, ei otsikon.
UKK
Voiko esisopimuksen tehdä sähköisesti?
Kiinteistön esisopimus voidaan allekirjoittaa sähköisesti, kunhan molempien osapuolten allekirjoitus on luotettavasti yksilöitävissä. Tavallisesti tähän käytetään vahvaa tunnistautumista. Pelkkä sähköpostivahvistus ei täytä maakaaren kirjallisen muodon vaatimusta.
Onko esisopimuksen sopimussakolla ylärajaa?
Laissa ei ole tarkkaa prosenttirajaa, mutta tuomioistuin voi sovitella kohtuuttoman suurta sopimussakkoa. Kiinteistökaupassa 4–10 % kauppahinnasta pysyy yleensä hyväksyttävänä.
Mitä tapahtuu, jos lopullisen kaupan aikaraja umpeutuu?
Jos kumpikaan ei ole vaatinut kaupan tekemistä sovitussa ajassa, esisopimus raukeaa yleensä ilman seuraamuksia. Jos toinen osapuoli on ollut valmis tekemään kaupan ja toinen on kieltäytynyt, kieltäytynyt joutuu vastuuseen.
Esisopimus sitoo, mutta se ei ole kauppa. Pidä esisopimuksen ja lopullisen kaupan välinen aika mahdollisimman lyhyenä ja kirjaa jokainen ehto, jonka varassa kauppa on. Näin esisopimus suojaa molempia osapuolia eikä aiheuta riitaa myöhemmin.