Asuntokaupan tarjousasiakirja eli ostotarjous on monelle ostajalle ja myyjälle se hetki, jolloin kauppa alkaa tuntua todelta – mutta harva tietää tarkalleen, mihin allekirjoitus silloin velvoittaa. Kysymys ”onko tarjous sitova vai ei” nousee esiin lähes jokaisessa asuntokaupassa, ja vastaus yllättää monet: kirjallinen ostotarjous on Suomessa pääsääntöisesti sitova heti kun myyjä on sen hyväksynyt, vaikka varsinaista kauppakirjaa ei olisi vielä allekirjoitettu.
Mikä ostotarjous oikeastaan on?
Ostotarjous on ostajan myyjälle tekemä kirjallinen ehdotus asunnon tai kiinteistön ostamisesta tietyllä hinnalla ja tietyillä ehdoilla. Se ei ole vielä kauppakirja, mutta se ei ole myöskään pelkkä aiesopimus tai keskustelunavaus.
Kun myyjä hyväksyy tarjouksen allekirjoituksellaan, syntyy sopimus – vaikka lopullinen kauppakirja tehtäisiin vasta viikkojen päästä. Tämä on yksi eniten väärinymmärretyistä asioista asuntokaupassa: moni luulee, että ”mikään ei ole vielä sitovaa ennen kuin kauppakirja on allekirjoitettu notaarilla tai pankissa”. Näin ei ole.
Milloin tarjous muuttuu sitovaksi
Sitovuus syntyy, kun kolme asiaa täyttyy: tarjous on tehty kirjallisesti, siinä on riittävän yksilöidyt ehdot (kohde, hinta, kaupanteon ajankohta, mahdolliset ehdot) ja myyjä on hyväksynyt sen allekirjoituksellaan ennen tarjouksen voimassaolon päättymistä.
Käytännön esimerkki havainnollistaa tilannetta hyvin: ostaja jättää tarjouksen kaksiosta hintaan 185 000 euroa, tarjous on voimassa perjantaihin kello 18 asti. Myyjä allekirjoittaa hyväksynnän torstaina. Tässä vaiheessa on syntynyt sitova sopimus asunnon kaupasta – vaikka varsinainen kauppakirja allekirjoitettaisiin vasta kolmen viikon päästä pankissa. Jos ostaja tämän jälkeen vetäytyy ilman sopimuksessa mainittua pätevää perustetta, myyjällä voi olla oikeus vaatia vahingonkorvausta.
Tämä yllättää erityisesti ensiasunnon ostajia, jotka ajattelevat tarjouksen olevan vielä ”vapaasti peruutettavissa” hyväksynnän jälkeenkin. Ostotarjouksen tekeminen kannattaakin aina harkita loppuun asti ennen allekirjoitusta, ei sen jälkeen.
Yleisimmät ehdot, jotka vaikuttavat sitovuuteen
Tarjoukseen voidaan – ja usein kannattaa – kirjata ehtoja, jotka lieventävät sitovuutta tai tekevät siitä ehdollisen. Yleisimpiä ovat:
Rahoitusehto – kauppa syntyy vain, jos ostaja saa pankista rahoituksen sovittuun määräaikaan mennessä. Jos rahoitus ei järjesty, ostaja voi vetäytyä ilman seuraamuksia.
Asunnon myyntiehto – ostajan oma asunto pitää saada myytyä ennen kuin kauppa sitoo. Tätä käytetään erityisesti silloin, kun ostaja rahoittaa uuden asunnon vanhan myyntituloilla.
Kuntotarkastusehto – tarjous sitoo vasta, kun kuntotarkastuksessa ei ilmene merkittäviä yllätyksiä. Tämä on erityisen tärkeä vanhojen kiinteistöjen kaupassa.
Ilman näitä ehtoja tarjous on lähtökohtaisesti ehdoton, ja siitä vetäytyminen voi tulla kalliiksi. Moni ostaja jättää ehdot pois kiireessä tai koska ei halua tarjouksesta ”vaikuttaa epävarmalta” kilpailutilanteessa – tämä on yksi yleisimmistä virheistä, joita asuntokaupoissa nähdään.
Mitä tapahtuu, jos hyväksytystä tarjouksesta vetäytyy
Kun sitova ostotarjous on hyväksytty ja toinen osapuoli vetäytyy ilman sopimuksessa mainittua perustetta, kyseessä on sopimusrikkomus. Vahinkoa kärsinyt osapuoli voi vaatia korvausta aiheutuneesta vahingosta – esimerkiksi hintaeroa, jos asunto joudutaan myymään myöhemmin halvemmalla, tai ostajan tapauksessa käsirahan menetystä.
Käsiraha on tässä yhteydessä hyvä erottaa varsinaisesta kaupanvahvistuksesta. Käsiraha on osa kauppahintaa ja palautuu, jos kauppa peruuntuu myyjästä johtuvasta syystä, mutta voidaan pidättää, jos ostaja vetäytyy ilman pätevää syytä. Käsirahan määrä ja ehdot kannattaa aina kirjata tarjoukseen selkeästi, ei jättää suulliseksi sopimukseksi.
Näin tarjousasiakirja kannattaa laatia
Toimiva ostotarjous sisältää aina seuraavat tiedot: kaupan kohteen tarkka yksilöinti (osoite, huoneiston numero, kiinteistötunnus), tarjottu kauppahinta, tarjouksen voimassaoloaika, mahdolliset ehdot (rahoitus, myynti, kuntotarkastus), käsirahan määrä ja ehdot sekä toivottu kaupantekopäivä.
Voimassaoloajan merkitseminen on usein aliarvioitu yksityiskohta. Jos tarjoukseen ei kirjata selkeää määräaikaa, tulkinnanvaraisuus lisääntyy huomattavasti sen suhteen, onko myöhässä tullut hyväksyntä enää sitova. Selkeä kellonaika ja päivämäärä poistavat epäselvyyden.
Kun tarjous etenee kaupaksi, kannattaa muistaa, että myös lopullisessa kauppakirjassa on omat muotovaatimuksensa ja liitteensä – esimerkiksi asunto-osakkeen kaupassa on hyvä tutustua etukäteen siihen, mitä myyjän ja ostajan pitää muistaa asunto-osakkeen kauppakirjaa laadittaessa.
Yleinen väärinkäsitys: ”suullinen tarjous ei sido”
Moni luulee, että vain kirjallinen ja allekirjoitettu tarjous voi olla sitova. Tämä pitää osittain paikkansa asuntokaupassa, sillä kiinteistön ja asunto-osakkeen kauppaa koskevat muotovaatimukset edellyttävät kirjallista muotoa ollakseen täysin päteviä ja täytäntöönpanokelpoisia. Suullinen lupaus ostaa tai myydä ei siis synnytä samanlaista oikeudellista sitovuutta kuin kirjallinen, allekirjoitettu tarjous.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että suullisilla lupauksilla ei olisi mitään merkitystä – ne voivat vaikuttaa esimerkiksi luottamuksensuojan tai vahingonkorvausvastuun arvioinnissa, jos toinen osapuoli on suullisen lupauksen perusteella ryhtynyt toimiin. Turvallisin tapa on kuitenkin aina laatia tarjous kirjallisesti ja pyytää hyväksyntä samassa muodossa.
Usein kysyttyä
Voiko ostotarjouksen peruuttaa hyväksymisen jälkeen?
Lähtökohtaisesti ei ilman seurauksia, jos tarjoukseen ei ole kirjattu erillistä peruuttamis- tai ehdollisuusehtoa. Sitovan tarjouksen peruminen voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.
Onko käsiraha pakollinen ostotarjouksessa?
Ei ole lakisääteinen pakko, mutta käytännössä käsiraha on yleinen tapa osoittaa ostajan vakavuus ja se kirjataan tavallisesti tarjoukseen. Ilman käsirahaa myyjällä ei ole samanlaista taloudellista vakuutta tarjouksen takana.
Mitä eroa on ostotarjouksella ja esisopimuksella?
Ostotarjous on yksipuolinen ehdotus, josta tulee sopimus vasta myyjän hyväksynnän myötä. Kiinteistön esisopimus taas on erillinen, jo molempien osapuolten allekirjoittama sopimus, jossa sovitaan varsinaisen kaupan tekemisestä tulevaisuudessa – usein käytetään tilanteissa, joissa varsinaista kauppaa ei voida vielä solmia esimerkiksi rahoituksen tai lohkomisen keskeneräisyyden vuoksi.
Ostotarjouksen tekeminen ja hyväksyminen ei siis ole muodollisuus, jonka voi ohittaa kevyellä mielellä. Kun ehdot, voimassaoloaika ja käsiraha on kirjattu huolellisesti, tarjousasiakirja suojaa sekä ostajaa että myyjää – ja vähentää yllätyksiä matkalla kohti lopullista kauppakirjaa.