Vuokranantajalle tilanne on tuttu: vuokrat ovat jääneet maksamatta, sopimus on purettu, mutta asunto ei vapaudu. Häätöhakemus ulosottoon on viimeinen vaihe, jolla vuokralainen saadaan laillisesti pois asunnosta. Ulosottomies kuitenkin toimii vain, kun tietyt edellytykset täyttyvät ja tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä ulosottoon pitää toimittaa, missä järjestyksessä asiat etenevät ja mihin hakemukset tyypillisesti kaatuvat.
Ilman tuomiota ulosotto ei toimi
Häädön perusedellytys on täytäntöönpanoperuste. Käytännössä se on lähes aina käräjäoikeuden tuomio, jossa vuokralainen velvoitetaan muuttamaan huoneistosta. Vuokrasopimus, purkuilmoitus tai vuokranantajan oma kirje ei riitä, vaikka purkuperuste olisi täysin selvä.
Prosessi etenee siis kolmessa vaiheessa. Ensin vuokrasopimus päätetään irtisanomalla tai purkamalla. Sen jälkeen käräjäoikeudelta haetaan häätötuomiota. Vasta kolmanneksi tuomio viedään ulosottoon täytäntöön pantavaksi.
Kun vuokrasuhde päättyy vuokranmaksun laiminlyönnin takia, purku on kirjattava huolellisesti. Pohjaksi sopii vuokrasopimuksen purku -asiakirja, johon kirjataan purkuperuste, rästien määrä ja päivämäärä, jolloin huoneisto on luovutettava. Rästeistä puhuttaessa purkuun ei yleensä tarvita erillistä varoitusta. Häiriökäyttäytymisen tai huoneiston huonon hoidon perusteella tehtävä purku edellyttää sen sijaan yleensä ensin kirjallista varoitusta.
Häätötuomion hakeminen käräjäoikeudesta
Häätöasia käsitellään tavallisesti summaarisena riita-asiana. Hakemuksen voi jättää käräjäoikeuden sähköisessä asioinnissa, ja samassa haastehakemuksessa kannattaa vaatia myös rästivuokrat viivästyskorkoineen. Näin yksi tuomio kattaa sekä häädön että saatavan.
Jos vuokralainen ei vastaa haasteeseen, käräjäoikeus antaa yleensä yksipuolisen tuomion. Se voidaan panna täytäntöön heti, vaikka vastaajalla on vielä oikeus hakea takaisinsaantia. Häätövaatimuksen muotoiluun on saatavilla valmis häätövaatimus-pohja.
Jos vuokralainen kiistää vaatimuksen esimerkiksi väittämällä maksaneensa vuokrat käteisellä, asia siirtyy tavalliseen riita-asian käsittelyyn. Aikataulu voi silloin venyä 2-3 kuukaudesta jopa yli puoleen vuoteen.
Mitä häätöhakemukseen ulosottoon tarvitaan
Kun tuomio on annettu, ulosottoon tehdään täytäntöönpanohakemus. Valtakunnallinen Ulosottolaitos ottaa hakemuksia vastaan sähköisesti sekä postitse. Huolellisesti laadittu ulosottohakemus sisältää ainakin seuraavat tiedot:
Hakijan ja vastaajan tunnistetiedot – nimet, henkilö- tai Y-tunnukset ja yhteystiedot.
Tuomion yksilöinti – käräjäoikeus, ratkaisun numero ja päivämäärä, tarvittaessa jäljennös tuomiosta.
Huoneiston tarkka osoite – porras, huoneiston numero ja mahdollinen ovikoodi.
Käytännön tiedot – avainten määrä, tieto asunnossa olevista lemmikeistä ja yhteyshenkilö häätöpäivälle.
Saatavan perintä – jos myös rästivuokrat halutaan periä, tilinumero ja vaadittavat määrät.
Hakemukseen kannattaa liittää vuokrasopimuksen kopio, vaikka se ei ole pakollinen. Se nopeuttaa asian selvittämistä, jos osoitteessa tai osapuolissa on epäselvyyksiä.
Näin häätö etenee ulosotossa
Hakemuksen saavuttua ulosottomies lähettää vuokralaiselle häätöilmoituksen, jossa kerrotaan häätöpäivä. Häätöpäivä määrätään tavallisesti noin 2-4 viikon päähän hakemuksen saapumisesta, ja ilmoitus on annettava tiedoksi riittävän ajoissa ennen toimitusta. Monet vuokralaiset lähtevät tässä vaiheessa vapaaehtoisesti.
Häätöpäivänä ulosottomies tulee paikalle. Vuokranantajan tai hänen edustajansa kannattaa olla mukana avaimineen, ja lukkoseppä on hyvä tilata valmiiksi, jos kaikkia avaimia ei saada takaisin. Asuntoon jäänyt omaisuus kirjataan, ja ulosottomies päättää sen säilyttämisestä. Arvoton tavara voidaan hävittää.
Esimerkiksi Tampereella sijaitsevassa yksiössä, jonka vuokra on 750 €/kk, kolmen kuukauden rästistä häätöön kuluu tyypillisesti 2-4 kuukautta. Purku tehdään tammikuussa, yksipuolinen tuomio saadaan maalis-huhtikuussa ja häätö toimitetaan muutaman viikon kuluttua ulosottohakemuksesta. Rästit kasvavat koko ajan, joten viivyttely purkuilmoituksen kanssa näkyy suoraan menetyksinä.
Yleisimmät virheet häätöprosessissa
Ensimmäinen virhe on vaihtaa lukot itse tai kantaa vuokralaisen tavarat rappukäytävään. Se on omavaltaisuutta, josta voi seurata rangaistus ja vahingonkorvausvastuu, vaikka vuokralainen olisi maksamatta useita kuukausia.
Toinen virhe on hyväksyä osasuoritus purkuilmoituksen jälkeen ilman kirjallista varaumaa. Jos vuokranantaja ottaa rahaa vastaan ja jatkaa sopimusta muuten ennallaan, vuokralainen voi väittää, että sopimusta on jatkettu hiljaisesti. Ammattilainen kuittaa maksun aina kirjallisesti ja toteaa samalla, ettei purkua peruta.
Kolmas virhe liittyy osoitetietoihin. Jos tuomiossa tai hakemuksessa huoneisto on yksilöity puutteellisesti, esimerkiksi A-rapun asunnon numero puuttuu, ulosottomies voi joutua pyytämään täydennystä ja häätöpäivä siirtyy.
Myytti: maksettu rästi pysäyttää aina häädön
Usein kuvitellaan, että vuokralainen voi pysäyttää häädön milloin tahansa maksamalla rästit. Näin ei ole. Laki suojaa vuokralaista silloin, kun rästit maksetaan ennen kuin purkuilmoitus on annettu tiedoksi. Sen jälkeen tehty maksu ei automaattisesti kumoa purkua, eikä se estä tuomion täytäntöönpanoa.
Poikkeuksiakin on. Vuokranantaja voi aina vapaaehtoisesti peruuttaa ulosottohakemuksen, ja käräjäoikeus voi harkita tilannetta toisin, jos laiminlyönti on ollut vähäinen tai johtunut esimerkiksi sairaudesta tai työttömyydestä. Ulosottomies voi myös erityisestä syystä antaa lisäaikaa muuttamiseen, esimerkiksi lapsiperheen tai vakavasti sairaan häädettävän kohdalla.
UKK
Voiko häätöä hakea ulosotosta ilman käräjäoikeuden tuomiota?
Ei yleensä. Ulosotto tarvitsee täytäntöönpanoperusteen, joka häätöasioissa on käytännössä aina tuomioistuimen ratkaisu. Pelkkä vuokrasopimus tai purkuilmoitus ei kelpaa.
Kuka maksaa häädön kulut?
Hakija voi joutua maksamaan ulosoton toimituskulut ja esimerkiksi lukkosepän laskun etukäteen. Kulut voidaan periä häädettävältä, mutta jos tällä ei ole varoja, ne jäävät käytännössä vuokranantajan maksettaviksi.
Kauanko häätö kestää hakemuksesta toimitukseen?
Tavallisesti noin 2-4 viikkoa ulosottohakemuksen saapumisesta. Koko prosessi purusta häätöön kestää selvissä rästitapauksissa yleensä 2-4 kuukautta.
Yhteenveto vuokranantajalle
Häätö etenee aina samassa järjestyksessä: sopimuksen päättäminen, käräjäoikeuden tuomio ja vasta sitten häätöhakemus ulosottoon. Jokaisen vaiheen asiakirjojen on oltava tarkkoja, koska yksikin puutteellinen osoite tai epäselvä purkuperuste voi viivästyttää asiaa viikoilla. Kun rästejä alkaa kertyä, purkuilmoitus kannattaa tehdä viipymättä ja saman tien hakea tuomiossa sekä häätöä että saatavaa. Silloin ulosottoon voi viedä molemmat yhdellä hakemuksella.