Määräaikainen vuokrasopimus tuo sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle ennakoitavuutta, mutta sopimuskauden lähestyessä loppuaan moni jää miettimään, mitä pitää tehdä ja milloin. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten määräaikainen vuokrasopimus päättyy, milloin sen voi purkaa ennenaikaisesti ja mitä vaihtoehtoja on, jos asuminen halutaan jatkua sopimuskauden jälkeen.
Milloin määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti?
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sopimuksessa mainittuna päivänä ilman eri irtisanomista. Jos sopimuksessa lukee esimerkiksi ”vuokrasuhde alkaa 1.9.2025 ja päättyy 31.8.2026”, vuokralaisen on muutettava pois viimeistään 31.8.2026, ellei osapuolten kesken sovita muuta.
Tämä on yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä vuokra-asioissa: monet vuokralaiset olettavat, että sopimus jatkuu automaattisesti toistaiseksi voimassa olevana, jos kukaan ei tee mitään. Näin ei ole. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan määräaikainen sopimus lakkaa ilman irtisanomista sovittuna päättymispäivänä, ja jos vuokralainen jää asuntoon ilman uutta sopimusta tai vuokranantajan suostumusta, kyse on lähtökohtaisesti hallinnan luvattomasta jatkamisesta.
Käytännössä moni vuokrasuhde kuitenkin jatkuu, koska vuokranantaja hiljaisesti hyväksyy tilanteen – ottaa vastaan seuraavan kuukauden vuokran eikä vaadi muuttoa. Tällöin sopimus muuttuu lain nojalla toistaiseksi voimassa olevaksi, vaikka mitään uutta paperia ei olisi allekirjoitettu. Tämä on tärkeä yksityiskohta, joka yllättää usein molemmat osapuolet riitatilanteessa.
Voiko määräaikaisen sopimuksen purkaa kesken kauden?
Pääsääntö on, että määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa kesken kauden – vain purkaa, ja purkamiselle pitää olla laissa mainittu peruste. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen esimerkiksi, jos asunto on terveydelle vaarallinen eikä vuokranantaja korjaa vikaa kohtuullisessa ajassa. Vuokranantaja puolestaan voi purkaa sopimuksen esimerkiksi, jos vuokra on maksamatta tai asuntoa käytetään sopimuksen vastaisesti eikä huomautuksesta huolimatta tilanne korjaannu.
Tavallinen tilanne on myös se, että vuokralainen saa työpaikan toiselta paikkakunnalta kesken 12 kuukauden määräaikaisen sopimuksen ja haluaisi vain irtisanoa sopimuksen kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Tämä ei onnistu ilman vuokranantajan suostumusta, ellei sopimukseen ole erikseen kirjattu irtisanomisehtoa määräaikaiselle kaudelle. Käytännössä moni vuokranantaja suostuu sopimuksen purkamiseen sopimalla, varsinkin jos uusi vuokralainen löytyy nopeasti – mutta tähän ei ole velvollisuutta. Jos vuokralainen muuttaa pois omin päin ilman sopimusta asiasta, vuokranantajalla on oikeus periä vuokraa koko jäljellä olevalta sopimuskaudelta, kunnes asunto saadaan vuokrattua uudelleen tai kausi päättyy.
Vuokrasopimuksen ehtoihin voi ja kannattaa kirjata purkuehto myös määräaikaiselle kaudelle. Esimerkiksi ehto ”kummallakin osapuolella on oikeus irtisanoa sopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla aikaisintaan kuuden kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta” antaa joustoa molemmille ilman, että sopimus muuttuu toistaiseksi voimassa olevaksi kokonaan.
Miten sopimus jatkuu, jos molemmat haluavat pidentää vuokrasuhdetta?
Jos asuminen sujuu hyvin ja molemmat osapuolet haluavat jatkaa, vaihtoehtoja on käytännössä kolme:
Ensimmäinen vaihtoehto on tehdä kokonaan uusi määräaikainen sopimus, jossa vuokra ja muut ehdot voidaan tarkistaa. Toinen on laatia jatkosopimus tai lisäys alkuperäiseen sopimukseen, jossa vain päättymispäivää siirretään eteenpäin. Kolmas on antaa sopimuksen muuttua toistaiseksi voimassa olevaksi hiljaisella jatkamisella – tämä tapahtuu automaattisesti, jos kumpikaan ei tee mitään ja vuokrasuhde jatkuu määräajan päätyttyä.
Kolmas vaihtoehto on riskialtein, koska mitään ei ole kirjattu ylös. Jos vuokra oli esimerkiksi 850 euroa kuukaudessa ja vuokranantaja olisi halunnut nostaa sitä 900 euroon jatkokaudelle, hiljainen jatkuminen jäädyttää vanhan vuokratason, kunnes korotuksesta ilmoitetaan erikseen asianmukaisesti. Selkeintä on siis tehdä kirjallinen jatkosopimus tai päivittää alkuperäistä sopimusta, jos vuokraa, vuokra-aikaa tai muita ehtoja halutaan muuttaa. Aiheesta löytyy tarkempi ohje artikkelista vuokrasopimuksen jatkaminen – tarvitaanko uusi sopimus?.
Kokenut vuokranantaja aloittaa jatkoneuvottelut hyvissä ajoin, tyypillisesti 2–3 kuukautta ennen sopimuskauden päättymistä. Näin sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle jää aikaa reagoida, jos toinen osapuoli ei halua jatkaa – vuokranantajalle aikaa etsiä uusi vuokralainen, vuokralaiselle aikaa etsiä uusi asunto.
Yleisimmät virheet määräaikaisen sopimuksen päättyessä
Ensimmäinen yleinen virhe on olettaa, että suullinen sopimus jatkosta riittää. Kun mitään ei ole kirjattu, riitatilanteessa on vaikea näyttää toteen, mitä oikeasti sovittiin – varsinkin vuokran suuruudesta.
Toinen virhe on se, että vuokranantaja jättää huomauttamatta vuokralaiselle sopimuksen päättymisestä ja ottaa silti vastaan vuokran seuraavalta kuukaudelta. Tämä tulkitaan lähes poikkeuksetta hiljaiseksi suostumukseksi jatkoon, vaikka vuokranantaja olisi tosiasiassa halunnut asunnon vapaaksi.
Kolmas virhe on vuokralaisen puolella: muutetaan pois viime hetkellä ilman, että vuokranantajalle on annettu mahdollisuutta tarkastaa asunto ja sopia mahdollisista vahingoista tai vakuuden palautuksesta. Tästä voi seurata riitoja vakuuden palautuksesta, vaikka itse muutto olisi sujunut ongelmitta. Tarkistuslista koko vuokrasuhteen ajalle löytyy artikkelista vuokrasopimuksen tarkistuslista vuokralaiselle ja vuokranantajalle.
Mitä tehdä, jos vuokranantaja ei enää halua jatkaa sopimusta?
Määräaikaisen sopimuksen päättyessä vuokranantajan ei tarvitse perustella mitään, jos hän ei halua jatkaa vuokrasuhdetta – toisin kuin toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisessa, jossa vuokralaisella on tietyissä tilanteissa oikeus vaatia irtisanomisperustetta. Vuokranantajan kannattaa kuitenkin ilmoittaa asiasta kirjallisesti hyvissä ajoin, jotta väärinkäsityksiltä hiljaisesta jatkumisesta vältytään. Jos taustalla on esimerkiksi asunnon myyntiaikeet tai oma muutto asuntoon, tästä ei ole velvollisuutta kertoa vuokralaiselle, mutta avoimuus vähentää käytännössä kitkaa muuttovaiheessa.
Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen laatimisen perusteista ja tyypillisistä ehdoista kannattaa muistuttaa itseään jo ennen uuden määräaikaisen sopimuksen tekemistä, ks. asuinhuoneiston vuokrasopimus.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa normaalisti kesken kauden?
Ei lähtökohtaisesti. Määräaikainen sopimus päättyy vasta sovittuna päättymispäivänä, ja sen voi purkaa ennenaikaisesti vain laissa mainituilla perusteilla tai osapuolten yhteisellä sopimuksella, ellei sopimukseen ole erikseen kirjattu irtisanomisoikeutta.
Muuttuuko määräaikainen sopimus automaattisesti toistaiseksi voimassa olevaksi, jos vuokralainen jää asuntoon?
Kyllä, jos vuokranantaja sallii asumisen jatkumisen esimerkiksi ottamalla vastaan vuokran sopimuskauden päättymisen jälkeen eikä vaadi muuttoa. Tällöin sopimus jatkuu lain nojalla toistaiseksi voimassa olevana entisillä ehdoilla.
Tarvitaanko jatkoa varten aina kokonaan uusi vuokrasopimus?
Ei välttämättä. Riittää, että osapuolet laativat kirjallisen jatkosopimuksen tai lisäyksen, jossa sovitaan uudesta päättymispäivästä ja mahdollisista muutetuista ehdoista, kuten vuokran suuruudesta.
Selkeintä on siis sopia jatkosta tai päättymisestä kirjallisesti hyvissä ajoin ennen määräajan umpeutumista – näin vältytään tulkintaerimielisyyksiltä siitä, mitä sopimuskauden päättyessä oikeastaan tapahtui.