Olet löytänyt unelma-asunnon netistä. Kuvia on kymmenenkunta, neliöitä sopivasti ja sijainti kohdillaan. Sitten huomaat, että asuntoa vuokraa välitysliike – ja ensimmäisenä eteen työnnetään toimeksiantosopimus allekirjoitettavaksi. Moni allekirjoittaa sen silmät kiinni, koska asunto kiinnostaa niin paljon. Juuri siihen ei kannata sortua.
Tässä artikkelissa käyn läpi, mitä vuokravälittäjän toimeksiantosopimus oikeasti tarkoittaa, mihin kohtiin kannattaa kiinnittää huomiota ja mitä sinulla on oikeus vaatia ennen nimenselvennystä.
Kenelle toimeksiantosopimus tehdään ja miksi?
Toimeksiantosopimus on vuokranantajan ja välitysliikkeen välinen sopimus. Sillä vuokranantaja valtuuttaa välittäjän etsimään asuntoon vuokralaisen. Vuokralaisen näkökulmasta toimeksiantosopimus ei ole suoraan sitova, mutta se vaikuttaa vahvasti siihen, mitä kuluja vuokralaiselle voi syntyä ja millaisia ehtoja vuokrasuhteeseen tulee.
Jos olet vuokranantaja, toimeksiantosopimus määrittää palkkion, sopimuksen keston ja sen, mitä välittäjä sitoutuu tekemään. Jos taas olet asunnon hakija, sinun pitäisi tietää, mitä tuossa sopimuksessa lukee – sillä se vaikuttaa suoraan myös sinun kukkaroosi.
Välityspalkkio – kuka maksaa ja kuinka paljon?
Tämä on kohta, joka herättää eniten kysymyksiä. Lain mukaan välityspalkkion maksaa se, joka on tehnyt toimeksiantosopimuksen välittäjän kanssa – eli käytännössä vuokranantaja. Mutta todellisuudessa tämä ei aina näy niin selkeästi.
Joskus vuokranantaja siirtää palkkion vuokralaisen maksettavaksi vuokran hintaan piilotettuna tai erillisenä kuluna. Vanha käytäntö, jossa vuokralainen maksoi yhden kuukauden vuokraa vastaavan välityspalkkion, on muuttunut. Nykyään vuokralaista ei saa veloittaa palkkiota, ellei vuokralainen itse ole toimeksiantajana. Tarkista siis aina, kenen nimissä toimeksiantosopimus on tehty.
Käytännön esimerkkinä: tuttavani vuokrasi ensiasuntoaan pari vuotta sitten ja ihmetteli, miksi vuokranantaja pyysi häntä allekirjoittamaan erillisen toimeksiantosopimuksen. Kävi ilmi, että sillä pyrittiin siirtämään välityspalkkio vuokralaisen vastuulle. Kun tuttavani kieltäytyi allekirjoittamasta ja viittasi lakiin, palkkio jäi vuokranantajan maksettavaksi niin kuin pitikin. Uskallus kysyä säästää oikeasti rahaa.
Sopimuksen kesto ja irtisanominen
Toimeksiantosopimuksessa on aina sovittu voimassaoloaika. Tyypillisesti se on yhdestä neljään kuukautta. Tähän kannattaa kiinnittää huomiota, koska sopimuksen aikana et yleensä voi käyttää toista välittäjää saman asunnon vuokraamiseen.
Irtisanomisehto on toinen pienellä painettu kohta. Joissakin sopimuksissa on kirjattu, että toimeksiantaja joutuu maksamaan palkkion tai osan siitä, vaikka vuokralainen löytyisi ilman välittäjän apua sopimuksen voimassaoloaikana. Tämä niin sanottu yksinoikeuslauseke tarkoittaa käytännössä sitä, että maksat välittäjälle joka tapauksessa.
Lue siis tarkkaan, onko kyseessä yksinoikeudellinen vai avoin toimeksianto. Avoimessa toimeksiannossa voit itse etsiä vuokralaista rinnakkain, eikä palkkiovelvoitetta synny, jos löydät vuokralaisen omin avuin.
Mitä välittäjän pitää oikeasti tehdä?
Toimeksiantosopimuksessa määritellään välittäjän velvollisuudet. Vähimmäisvaatimuksena on, että välittäjä hankkii asunnon esittelytiedot, laatii asianmukaisen vuokrailmoituksen, järjestää näyttöjä, tarkistaa vuokralaisehdokkaan taustat ja valmistelee vuokrasopimuksen.
Käytännössä laatu vaihtelee valtavasti. Jotkut välittäjät hoitavat kaiken avaimet käteen -periaatteella: kuvaavat asunnon ammattimaisesti, tekevät luottotietotarkistukset ja laativat kattavan vuokrasopimuksen. Toiset julkaisevat sumean puhelinkuvan netissä ja odottavat vuokralaisen tekevän loput.
Sopimuksesta kannattaa tarkistaa ainakin nämä asiat. Onko siinä eritelty, mitä palveluja palkkio sisältää? Kattaako se luottotietotarkistuksen, asunnon kuvauksen ja vuokrasopimuksen laadinnan? Entä sisältyykö hintaan näytön järjestäminen vai laskutetaanko siitä erikseen? Mitä selkeämmin velvollisuudet on kirjattu, sitä vähemmän tulee riitoja jälkikäteen.
Yleisiä väärinkäsityksiä
Ensimmäinen ja yleisin myytti on, että toimeksiantosopimus on pelkkä muodollisuus. Ei ole. Se on juridisesti sitova sopimus, johon molempien osapuolten oikeudet ja velvollisuudet perustuvat.
Toinen väärinkäsitys on, että välittäjä saa periä mitä tahansa lisäkuluja. Laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä säädetään, ettei välittäjä saa periä toimeksiantajalta muita kuin sopimuksessa sovittuja maksuja. Yllätyskuluja ei siis pitäisi tulla, jos sopimus on laadittu oikein.
Kolmas yleinen harhaluulo koskee sopimuksen purkamista. Moni luulee, ettei toimeksiantosopimusta voi purkaa kesken kaiken. Voit, mutta ehdot riippuvat siitä, mitä sopimukseen on kirjattu. Yksinoikeussopimuksissa purkaminen voi tulla kalliiksi.
Käytännön tarkistuslista ennen allekirjoitusta
Ennen kuin kirjoitat nimeäsi paperiin, käy läpi ainakin seuraavat kohdat. Mikä on välityspalkkion suuruus ja kuka sen maksaa? Onko kyseessä yksinoikeudellinen toimeksianto? Mikä on sopimuksen kesto ja miten se irtisanotaan? Mitä palveluja palkkio sisältää? Onko sopimuksessa mainintaa lisäkustannuksista, kuten markkinointikuluista? Miten toimitaan, jos vuokralaista ei löydy sopimuksen aikana?
Jos jokin kohta tuntuu epäselvältä, kysy. Hyvä välittäjä selittää mielellään ehdot auki. Jos selitystä ei tule tai vastaukset ovat ympäripyöreitä, se kertoo enemmän kuin tuhat sopimusehtoa.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko vuokralainen joutua maksamaan välityspalkkion? Vain silloin, jos vuokralainen on itse tehnyt toimeksiantosopimuksen välittäjän kanssa. Muuten palkkio kuuluu vuokranantajalle.
Entä jos vuokranantaja pyytää allekirjoittamaan toimeksiantosopimuksen vuokralaisen nimiin? Sinun ei ole pakko suostua. Jos et ole itse halunnut välityspalvelua, et ole velvollinen maksamaan siitä.
Saako välittäjä mainostaa asuntoa ilman toimeksiantosopimusta? Ei saa. Välitysliikelain mukaan asunnon markkinointi edellyttää voimassa olevaa toimeksiantosopimusta.
Mitä teen, jos välittäjä ei hoida tehtäviään? Ota ensin yhteyttä välitysliikkeeseen kirjallisesti. Jos asia ei ratkea, voit tehdä valituksen aluehallintovirastoon, joka valvoo välitysliikkeitä.
Toimeksiantosopimus ei ole vain muodollisuus – se on asiakirja, joka määrittää koko vuokrausprosessin pelisäännöt. Kun luet sen huolella etukäteen, vältät ikävät yllätykset ja tiedät tarkalleen, mistä maksat ja mitä saat vastineeksi. Asiakirja24.fi tarjoaa valmiita asiakirjapohjia ja oppaita juuri tällaisia tilanteita varten, jotta paperityöt hoituvat sujuvasti ja voit keskittyä oleelliseen.