Vuokranantajana joudut joskus tilanteeseen, jossa vuokrasuhde on päätettävä. Ehkä vuokrat jäävät maksamatta, naapurit valittavat melusta tai asunto tarvitaan omaan käyttöön. Moni vuokranantaja säikähtää irtisanomisprosessia, koska pelkää tekevänsä jotain väärin ja joutuvansa oikeudellisiin ongelmiin. Todellisuudessa prosessi on melko suoraviivainen, kunhan tiedät säännöt ja käytät oikeita asiakirjoja.
Itse olen joutunut kerran irtisanomaan vuokrasopimuksen, kun vuokralainen jätti vuokrat maksamatta kolmena peräkkäisenä kuukautena. Tilanne oli ikävä, mutta kun hoitaa asiat oikein ja dokumentoi kaiken huolellisesti, prosessi etenee joustavasti.
Milloin vuokrasuhde voidaan irtisanoa?
Vuokranantajan oikeus irtisanoa vuokrasuhde riippuu siitä, onko kyseessä toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen vuokrasopimus. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa ilman erityistä syytä, mutta irtisanomisaikoja on noudatettava. Määräaikaisen sopimuksen irtisanominen vaatii aina lakiin perustuvan syyn.
Tyypillisimpiä irtisanomisperusteita ovat:
– Vuokran maksamatta jättäminen
– Vuokralaisen häiritsevä käytös
– Asunnon käyttäminen sopimuksen vastaisesti
– Asunnon tarve vuokranantajan omaan tai perheenjäsenen käyttöön
– Perusteellinen korjaus tai purkaminen
Irtisanomisajat eri tilanteissa
Irtisanomisaika vaihtelee sen mukaan, miksi vuokrasuhde päätetään ja kuinka kauan se on kestänyt.
Vuokranantajan irtisanoessa ilman erityistä syytä:
– Alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa: 3 kuukautta
– 1-3 vuotta kestäneessä: 6 kuukautta
– Yli 3 vuotta kestäneessä: 6 kuukautta
Vakava sopimusrikkomus (esim. vuokran maksamatta jättäminen tai häiritsevä käytös):
– Irtisanomisaika on yksi kuukausi
– Ensin on annettava kirjallinen huomautus
– Jos tilanne ei korjaannu kohtuullisessa ajassa, voidaan irtisanoa
Poikkeuksellisen vakava rikkomus:
– Vuokrasopimus voidaan purkaa välittömästi
– Ei irtisanomisaikaa
– Esimerkiksi asunnon käyttö rikolliseen toimintaan
Kun itse irtisanoin vuokrasuhteen maksamattomien vuokrien vuoksi, lähetin ensin huomautuksen kirjattuna kirjeenä. Annoin viikon määräajan maksun suorittamiseen. Kun maksu ei tullut, lähetin virallisen irtisanomisilmoituksen kuukauden irtisanomisajalla.
Tarvittavat asiakirjat irtisanomisprosessissa
Oikeat asiakirjat ovat ratkaisevan tärkeitä. Ne suojaavat sekä vuokranantajaa että vuokralaista ja varmistavat, että prosessi etenee lain mukaisesti.
Kirjallinen huomautus on ensimmäinen askel, jos irtisanomisen syynä on sopimusrikkomus. Huomautuksessa on mainittava:
– Mikä sopimusehto on rikottu
– Konkreettinen kuvaus rikkomuksesta
– Kehotus korjata tilanne
– Määräaika, johon mennessä korjaus on tehtävä
– Seuraukset, jos tilannetta ei korjata
Irtisanomisilmoitus on virallinen asiakirja, jolla vuokrasopimus päätetään. Sen on oltava aina kirjallinen ja sisällettävä:
– Vuokranantajan ja vuokralaisen yhteystiedot
– Vuokrakohteen osoite
– Irtisanomisen peruste
– Irtisanomisaika ja päivämäärä, jolloin vuokrasuhde päättyy
– Päivämäärä ja allekirjoitus
Tiedoksianto on todistus siitä, että irtisanomisilmoitus on toimitettu vuokralaiselle. Suosittelen aina lähettämään irtisanomisilmoituksen kirjattuna kirjeenä saantitodistuksella tai luovuttamaan sen henkilökohtaisesti kahden todistajan läsnä ollessa.
Irtisanomisprosessi askel askeleelta
1. Selvitä irtisanomisen peruste ja varmista, että se on lain mukainen.
2. Tarkista vuokrasopimus ja mahdolliset erityisehdot.
3. Lähetä kirjallinen huomautus, jos kyseessä on sopimusrikkomus. Anna kohtuullinen aika tilanteen korjaamiseen (yleensä 1-2 viikkoa).
4. Laadi irtisanomisilmoitus, kun huomautukseen ei reagoida tai jos irtisanot muusta syystä.
5. Toimita irtisanomisilmoitus vuokralaiselle kirjattuna kirjeenä tai henkilökohtaisesti.
6. Dokumentoi kaikki – tallenna kopiot kaikista kirjeistä, todisteet tiedoksiannosta ja mahdolliset valokuvat tai muut todisteet.
7. Odota irtisanomisajan päättymistä. Jos vuokralainen ei muuta pois, hae häätöä käräjäoikeudesta.
Yleisimmät virheet ja väärinkäsitykset
Väärinkäsitys 1: ”Voin vaihtaa lukkoja ja pakottaa vuokralaisen pois.”
Totuus: Omaehtoinen häätö on laitonta. Vuokralaisella on oikeus asua asunnossa irtisanomisajan loppuun asti, ja häätö vaatii aina tuomioistuimen päätöksen.
Väärinkäsitys 2: ”Suullinen irtisanominen riittää.”
Totuus: Irtisanomisen on aina oltava kirjallinen. Suullinen irtisanominen ei ole pätevä.
Väärinkäsitys 3: ”Määräaikaisen sopimuksen voi irtisanoa milloin vain.”
Totuus: Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia koko ajan. Irtisanominen kesken kauden vaatii laillisen perusteen.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko vuokralainen kiistää irtisanomisen?
Kyllä. Jos vuokralainen kokee irtisanomisen perusteettomaksi, hän voi hakaa muutosta käräjäoikeudelta 30 päivän kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista.
Mitä teen, jos vuokralainen ei muuta pois irtisanomisajan jälkeen?
Hae häätöä käräjäoikeudesta. Älä koskaan yritä häätää vuokralaista itse.
Pitääkö minun palauttaa takuuvuokra?
Takuuvuokra on palautettava kohtuullisessa ajassa vuokrasuhteen päätyttyä, vähennettynä mahdollisilla vahingoilla tai maksamattomilla vuokrilla. Dokumentoi asunnon kunto huolellisesti.
Voiko vuokralainen irtisanoa määräaikaisen sopimuksen?
Vuokralainen voi irtisanoa määräaikaisen sopimuksen vain tietyissä erityistilanteissa, kuten terveydellisistä syistä tai perhesyistä.
Lopuksi
Vuokralaisen irtisanominen ei ole kivaa, mutta joskus se on välttämätöntä. Tärkeintä on hoitaa asia asianmukaisesti, käyttää oikeita asiakirjoja ja noudattaa lain mukaisia irtisanomisaikoja. Dokumentoi kaikki huolellisesti ja pidä viestintä asiallisena. Näin vältät ylimääräiset oikeudelliset kiistat ja prosessi sujuu mahdollisimman sujuvasti molemmille osapuolille.