Kiinteistön osto on useimmille elämän suurin taloudellinen päätös. Kun sopimus vihdoin syntyy, on helppo huokaista helpotuksesta ja ajatella, että vaikein on takana. Todellisuudessa juuri tässä vaiheessa tehdään usein virheitä, jotka voivat maksaa tuhansia euroja – tai pahimmassa tapauksessa koko kiinteistön.
Kauppakirja on se juridinen dokumentti, joka sinetöi kaupan. Se määrittää, mitä ostetaan, millä ehdoilla ja kenen vastuulla mikäkin on. Pienikin epäselvyys tai puuttuva kohta voi aiheuttaa vuosien oikeusriidat. Onneksi suurin osa virheistä on vältettävissä, kun tietää mitä etsiä.
Miksi kauppakirja on niin tärkeä?
Monelle kauppakirja on vain muodollisuus – paperipino, joka pitää allekirjoittaa ennen kuin avaimet vaihtavat omistajaa. Näin se ei kuitenkaan ole. Kauppakirja on oikeudellisesti sitova sopimus, joka määrittää kaiken myyjän ja ostajan välillä.
Jos kauppakirjassa ei mainita esimerkiksi kiinteistöön kuuluvia irtaimia, niitä ei juridisesti kuulu kauppaan – vaikka suullisesti olisikin sovittu toisin. Samoin virhevastuukysymykset ratkaistaan sen perusteella, mitä kauppakirjassa lukee, ei sen mukaan mitä kättelyssä sovittiin.
Käytännössä kauppakirja on ainoa dokumentti, johon voi vedota jos riita syntyy. Siksi jokaisen kohdan tulee olla kristallinkirkas.
Yleisin virhe: Liian nopea allekirjoitus
Itse olin kerran tilanteessa, jossa kiinteistönvälittäjä painosti allekirjoittamaan kauppakirjan heti esittelytilaisuudessa. ”Muita ostajia on jonossa”, hän sanoi. Onneksi pyysin päivän miettimisaikaa ja annoin kauppakirjan lakimiehen tarkastettavaksi.
Siinä puuttui kokonaan maininta talon kellarissa olevasta öljysäiliöstä ja sen mahdollisista puhdistuskustannuksista. Olisi voinut käydä niin, että olisin joutunut maksamaan ympäristöviranomaisten vaatiman maaperän puhdistuksen – kulut olisivat nousseet kymmeniin tuhansiin euroihin.
Älä koskaan allekirjoita kauppakirjaa painostettuna. Sinulla on lain mukaan oikeus tutustua asiakirjaan rauhassa. Jos myyjä tai välittäjä kiirehtii, se on usein punainen lippu.
Tarkista nämä kohdat ennen allekirjoitusta
Kauppakirjassa on useita kohtia, jotka vaativat erityistä huomiota. Käydään läpi tärkeimmät:
Kiinteistön yksilöinti: Varmista, että kiinteistötunnus, osoite ja pinta-ala täsmäävät lainhuuto-otteen kanssa. Kuulostaa itsestään selvältä, mutta virheet ovat yllättävän yleisiä.
Kauppahinta ja maksuehdot: Tarkista että summa on oikein ja maksutapa on selkeästi määritelty. Jos maksat osissa, kaikkien erien ajankohdat pitää olla kirjattuna.
Kaupan kohteen kunto: Tässä on usein suurin kompastuskivi. Kauppakirjassa tulee mainita, missä kunnossa kiinteistö myydään ja mitä virheitä myyjä on tietoinen. Jos myyjä sanoo ”myydään siinä kunnossa kuin on”, se ei vapauta häntä vastuusta. Myyjä on aina vastuussa tietämistään virheistä, vaikka niitä ei mainittaisi.
Kiinteistöön kuuluvat irtaimet: Listatkaa kaikki mukaan tulevat irtaimet: keittiön kodinkoneet, saunan kiuas, pihakalusteet, verhot. Jos jotain ei mainita, se ei kuulu kauppaan.
Rasitteet ja erityisehdot
Kiinteistöllä saattaa olla rasitteita, jotka rajoittavat sen käyttöä. Nämä voivat olla esimerkiksi kulkuoikeuksia naapurin hyväksi, rakennuskieltoja tai suojelumääräyksiä.
Kauppakirjassa tulee mainita kaikki kiinteistöön kohdistuvat rasitteet. Pyydä myyjältä ajantasainen rasitustodistus ja vertaa sitä kauppakirjaan. Jos rasite puuttuu kauppakirjasta, sinulla on periaatteessa oikeus kaupan purkuun.
Olen kuullut tapauksia, joissa ostaja on yllättynyt, kun naapuri ilmoittaa käyttävänsä oikeuttaan ajaa traktorilla uuden omistajan pihalta läpi. Vaikka rasite olisi rekisterissä, se pitää mainita kauppakirjassa.
Virhevastuuaika ja sen merkitys
Virhevastuuaika määrittää, kuinka kauan ostajalla on aikaa reklamoida havaitsemistaan virheistä. Lain mukainen aika on viisi vuotta, mutta kauppakirjassa voidaan sopia lyhyemmästäkin ajasta.
Ole tarkkana, jos myyjä haluaa lyhentää virhevastuuaikaa. Se voi olla merkki siitä, että kiinteistössä on ongelmia, joista myyjä tietää. Esimerkiksi kosteusvaurioiden kanssa viiden vuoden aika on ostajan etu – vauriot eivät välttämättä näy heti.
Jos ostatte käytettyä kiinteistöä, älkää hyväksy täydellistä vastuunrajoituslauseketta tyyliin ”myydään siinä kunnossa kuin on, ostaja luopuu kaikesta virhevastuusta”. Tällaiset lausekkeet eivät ole päteviä, jos myyjä on tiennyt virheestä eikä ole kertonut siitä.
Kuka laatii kauppakirjan?
Yleensä kiinteistönvälittäjä tai myyjän puolella toimiva lakimies laatii kauppakirjan. Tämä on ihan normaalia, mutta muista, että he edustavat myyjän etuja – eivät sinun.
Kannattaa ehdottomasti pyytää oma lakimies tai oikeudellinen neuvonantaja tarkastamaan kauppakirja ennen allekirjoitusta. Maksaa muutaman sadan euron konsultointi, mutta voi säästää kymmeniä tuhansia.
Jos käytät välittäjää, kysy nähdä kauppakirjaluonnos hyvissä ajoin ennen allekirjoitustilaisuutta. Sinulla on oikeus tutustua siihen etukäteen ja ehdottaa muutoksia.
Mitä kauppakirjan jälkeen tapahtuu?
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen sen pitää toimittaa kaupanvahvistajalle, joka vahvistaa kaupan. Vasta tämän jälkeen omistusoikeus siirtyy ostajalle.
Kaupanvahvistajan tehtävä on tarkistaa, että kaikki on kunnossa: myyjällä on oikeus myydä, ostajalla on maksukyky ja kauppakirja täyttää lain vaatimukset. Jos jotain puuttuu, kaupanvahvistaja voi vaatia korjauksia ennen vahvistusta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko kauppakirjaa muuttaa jälkikäteen? Periaatteessa kyllä, jos molemmat osapuolet suostuvat. Käytännössä se on hankalaa ja vaatii uuden sopimuksen laatimisen.
Voiko kauppakirjan allekirjoittaa sähköisesti? Kyllä voi, mutta kaupanvahvistus vaatii edelleen henkilökohtaisen läsnäolon tai erikseen järjestetyn menettelyn.
Mitä jos huomaan virheen vasta kaupan jälkeen? Sinulla on virhevastuuaikana oikeus reklamoida. Ota yhteyttä myyjään kirjallisesti mahdollisimman pian ja esitä vaatimuksesi. Jos myyjä ei reagoi, ota yhteys lakimieheen.
Yhteenveto
Kiinteistön kauppakirja ei ole muodollisuus – se on tärkein dokumentti koko kaupassa. Vältät kalliit virheet, kun varaat aikaa lukea sen huolella, käytät tarvittaessa asiantuntija-apua ja varmistet että kaikki sovitut asiat on kirjattu.
Älä anna painostaa itseäsi nopeaan allekirjoitukseen. Hyvä myyjä ymmärtää, että ostaja haluaa varmistua asioista. Ja muista: mitä ostetaan kerran, sen kanssa eletään pitkään.